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          “地產融資+金融養老”組合之“太申祥和模式”的實地考察

          《周禮·地官·大司徒》︰“以保息六養萬民︰一曰慈幼,二曰養老……”

          在中國,養老產業還處于市場培育階段,隨著城鎮人口老齡化的加速,城鎮人口的養老隱性問題將進一步顯性化,養老產業的社會需求將迅速增長,在地產融資和養老服務理念創新轉變的帶動下,“地產融資+金融養老”的融合,能否實現社會效益與企業經濟效益的“雙贏”呢?

          養老難,在中國城市是普遍現象。的確,尷尬的現實是,一方面,全社會特別是高收入家庭對養老需求不斷增加,機構養老、居家養老、社區養老、以房養老以及金融養老等成為社會熱點,而民辦養老院生存困難,公辦養老院更是床位嚴重不足;另一方面,一部分企業做養老地產項目還停留在賺快錢的階段,希望通過賣房來獲得快速回報,真正靠做養老服務盈利者少之又少;因為,沒有房企不關注養老地產投資回收問題,符合業界投資回報目標要求的養老地產,目前仍然沒有成熟模式。

          我鼓勵大家用核心、有形、附加(延伸)的層次分析方法,去研究市場營銷問題”---菲利普科特勒。

           

          養老產業鏈比較長,從產業鏈層次來分析,包括了居住、醫療、護理、食品、用品、運動、娛樂、教育、保險、旅游等,其中“住、醫、護”是核心層需求。如圖所示。

           

          某開發商在多年前開始對“地產融資+金融養老”進行嘗新,筆者帶著研究與求知的視界,走進了這家位于京城的養老山莊(太申祥和山莊),進行實地考察。

          一、養老院會員為投資者提供近億元級別的現金流,是該模式最關鍵的核心商業價值。

          1、產品概念,打造出“王府式養老待遇”和“人間的養老天堂”概念。

          ?王府式建築︰典型的明清王府式園林建築風格,輔以甦州園林式山水林木,王府古樸神韻;

          ?王府式風水︰宣傳位于北京西山龍脈的龍澤地區,在地勢上得西山拱衛,碧水環抱,藏風聚氣,紫氣東來,可謂方寸之地,皇家福地俱攬懷中;

          ?王府式服務︰住王府、吃御膳、看御醫的服務;

          ?王府式福氣︰王府府邸的福氣、溫馨的祥和、安定的和諧的整體環境,是老年人享受晚年生活的人間天堂;

          ?王府式尊貴︰高端度假式養老院,標榜是全中國最好的示範型敬老院,國際紅十字會主席與歐美發達國家紅十字會官員都前來參訪問、學習以及交流經驗。

          2、業務結構中,養老是最關鍵的核心業務,每人數十萬元的養老押金更是最重要商業價值。

          ?押金︰入住老人需要交納會員押金,開業後每人(床位)交三十萬元押金,目前部分床位押金已漲至六十多萬元起,不同押金費用應對不同檔次的房間,是全國首家推行會員制的敬老院;

          ?床位數量︰一千多個,主要房型是雙床房和單床房,押金核算為房間為單位,例如雙床房間每床押金五十萬,單床房間押金為一百萬;

          ?押金方式與其它養老機構的主要差異︰交押金後,免交一次性入院費、免每月床位費、免費使用房間硬件、房間服務、康樂設備,以及根據押金級別每月返還數十元至數百元面值的現金券;

          ?房間硬件︰應急呼叫器、24小時熱水、電視、電話、空調等,房間裝修約為準三星級酒店房間水平,個別房間更高檔;

          ?房間服務︰專人打掃衛生、普通護理;

          ?康樂設備︰游泳池、淨桑拿、乒乓球、台球、棋牌室、圖書資料室、書畫社、多功能廳等;

          ?收費項目︰餐費、房間水電費、電話費、醫療費、特殊護理費、康復服務費等,有入住老人向筆者表示,她們一般每月在院內消費金額約為兩千多元;

          ?退出機制︰押金協議三年一簽,老人退出時,無利息退還押金;

          ?利潤特點︰根據對收費項目價格的現場咨問,以及與市場價格對比,經分析收費項目能有5-10%的利潤率就不錯了,可見,養老服務並不是主要盈利點。

          二、會員的醫療業務、護理業務、旅游度假業務,僅是該業態的輔助業務。

          1、一甲醫院是養老業態的必備配套。

          ?級別︰當地區衛生局批準的一甲醫院;

          ?產品概念︰御醫概念、現代中央保健醫服務概念;邀請原中央保健局領導擔任太醫館名譽館長,邀請國家領導保健專家坐診;

          ?體檢業務︰體檢中心有體檢設備,可進行呼吸、循環、消化等幾大系統的常規體檢,生化B超、心電圖及癌前普查;

          ?與社區醫院的區別︰老人需要急診、或醫療門診還是更多人選擇去周邊的醫院,該養老院配套醫院是以慢性病調理和日常養生為主。

          2、旅業、會議、會所等旅游度假業務是輔助業務性質。

          ?旅業住宿︰有標準客房、豪華客房以及四合院式行宮套間等;

          ?餐飲︰有團餐、散餐以及高端養生餐等,宣傳餐飲由釣魚台國賓館原14號樓行政總廚擔任總廚,魚類等原材料產自山莊內,標榜是綠色食品;

          ?會議︰各類園林式會議室;

          ?養生會所︰王府會館養生藥浴、室內游泳館、茶館、垂釣等娛樂休閑為輔。

          三、創新了“地產融資+金融養老”模式。

          1、入住老人評價︰老人幾乎以成本價獲得高端的養老服務,就是虧一點押金利息而已,我願意來,後面還很多人來想,押金越來越高,而且還要排隊。

          2、房地產行業人士評價︰算一下一億元的融資成本是多少,而且這是長期循環的,押金額度一年比一年高,據說它的園林和公共配套用地是早些年長租下來的,這種模式就是為投資者的資源情況進行量身打造的。

          3、養老產業研究人士評價︰它滿足了消費者三大利益點,一是滿足核心功能利益點︰提供準三星級酒店以上住宿標準、風景區環境、健康管理服務、醫療門診服務、家務服務以及護理服務等;二是滿意心理功能利益點︰體現孝道,老有所住、老有所醫以及老有所護等;三是滿足社會功能利益點,享受高干退休養老水平,滿足社會角色需求。

          四、相關部門表示需審慎發展,要做好資金監管和處理好資金使用安全問題。

          筆者借用自己的博士身份,拜訪了相關部門的人士,消息人士表示,在“地產融資+金融養老” 模式中,老人用押金(或押金收益)與經營者交換床位(或房間)使用權,然而,使用權與產權是完全兩個不同的概念,通常老人不能獲得房屋的他項權(抵押權),萬一,經營者企業出現問題,老人可能面臨一定的風險;消息人士還表示,相關研究人員正在研究 “老人獲得養老房屋他項權證的可行性”、“經營者有房屋產權才能具備收取押金資格的實施困難”,以及相關資金監管等問題。

          AG真人常年法律顧問表示《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》指出非法集資需要同時具備三大特征︰一是未經有關部門依法批準或者借用合法經營的形式吸收資金;二是承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報;三是向社會公眾即社會不特定對象吸收資金;太申祥和山莊模式不符合上述特征,從行政監管角度看,相關部門對這些問題將更為重視。

          曾有全國工商聯工作人員表示,美國某大型養老集團在中國考察以後決定退出中國市。  蚴侵泄夏昃幼Π 孤踅朔康夭蹲使秩Γ豢蠢,中國式養老太有中國特色了,中國房企做養老產業要走中國特色的道路。

           

          五、案例的幾點啟示

          1、房企進入養老產業,開發和運營養老地產,是房企企業戰略方向之一,能有大作為。

          2、房企應該根據自身資源特點,“量身訂造”合適自己經營模式,進入養老地產領域。

          3、“房屋建設+養老服務運營”能有效縮短投資回收期,實現經濟目標,同時,能夠提升企業品牌價值,實現社會責任。

          4、養老公寓具權產的前提下,園林和公共服務配套用地向政府提出置換或向所在地村集體長期租用,降低開發成本。

          5、在養老服務完善的提前下,消費者(或投資者)希望能夠根據支付能力選擇獲得養老房屋的產權、或使用權、或轉讓權等。

          企業做養老地產,希望把它作為未來新的增長點,提升品牌資產,並非為了圈地,太申祥和案例雖然沒有探索出合適整個行業的成熟模式,但是,投資者卻能根據自身實際情況,投資養老產業,獲得近億元的現金流,有效減輕融資壓力,實現了企業經濟效益、品牌效益以及社會效益的共贏,通過“量身訂造”找到了符合自身企業特點的商業模式,這就是它的最大成功之處。

          太申祥和山莊模式,借力了首都地緣優勢得以發展,在中國大部分城市暫時不具可復制性(一線城市和個別二線城市除外),“地產融資+金融養老”並不是養老地產的必然選擇,地產投資追求資金回籠快,利潤回報高,傳統養老產業的做法卻不具備這些投資回報要求。

          AG真人作為中國房地產企業管理咨詢和養老產業咨詢的權威專家,將與房地產開發商在養老地產市場培育期,從戰略運營管理、商業模式設計、營銷設計、服務體系設計、組織設計、流程設計、產品設計、人員培訓等方面進行合作,探索出能健康快速成長的、有復制推廣的、能實現標準化的養老地產業態新模式。

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