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          商業地產項目失敗的四大類型

                首先,是資金問題——導致項目無法繼續開發,成為爛尾工程。商業地產的開發絕對是資金密集型行業,但由于其贏利模式比較復雜,回報比較慢或不太明朗,不像住宅開發那樣簡明直接。如果資金來源僅依靠自有資金及銀行貸款,容易產生資金鏈斷裂的問題導致後續開發資金不足,變成爛尾項目,這樣的案例在國內比比皆是。 
           
                其次,是運營管理模式問題——運營管理架構組合形式或管理方組建模式都會影響商業項目的正常運營管理。商業項目的運營管理絕不僅僅是物業管理,其包含了包括物業經營和物業管理兩大部分內容。物業經營是物業管理的提升、發展和利潤體現,通過“盤活”商業物業,使其“保值增值”,並持續獲得收益來源,這是商業物業開發最核心的終極目標,主要內容包括︰商場的日常營業管理服務工作、商業業態的調整優化、商場的整體形象包裝和推廣、業主和商戶的客戶服務、商場物業租賃管理服務等一系列工作。而物業管理則是物業經營開展的前提,主要工作內容為︰商場物業的硬件設施管理維護、保安和安全系統工作的開展、清潔綠化及其他維護等一系列服務相關工作。在實際運營管理中,物業經營是核心內容,物業管理圍繞著物業經營來服務,從功能配置上從屬于物業經營;兩部分緊密聯系,不可分離,此點與單純的住宅物業管理有很大差異。商業項目的開業運營需要建立專業的運營管理團隊,該團隊的管理架構組合形式或管理方組建模式都會影響商業項目的正常運營管理,導致項目運營失敗,這方面的例子也很多,如廣州的中旅商業城和大連萬達早期開發的購物中心等項目。而借鑒意義是︰運營管理涉及的管理架構及組建管理方的模式比較發復雜,對于經驗不足的開發商而言,最好利用相關的經營團體機構,自己盡量不要介入商業運營管理。
           
                再次,是開發贏利模式問題——主要是銷售成功但經營失敗的類型︰鑒于國內開發商的實力、資金、開發經驗等原因,國內商業地產項目的開發贏利模式有純租賃、租售並舉、純銷售等多種模式,大多數贏利模式導致的失敗類型主要是銷售成功但經營失敗的情況,這樣的失敗類型在商業項目中最具代表性。從廣州早期的新中國大廈(甚至已經爛尾)到現在全國各地已運營及在開發的商業項目,案例可謂不勝枚舉。因此,結合具體項目而言,商業部分開發的贏利模式必須要考慮適合持續經營,不要因為小利而影響項目整體。
           
                最後,是定位錯誤問題︰主要是項目整體定位錯誤以及商業業態的定位和整體定位不匹配的問題。一定的商業規模有其相適應的整體功能,如果規模沒有達到一定的要求,而盲目提出不切合實際的定位,招商和後續運營管理必將陷入困境;另外,商業項目定位為購物中心、百貨商場、主題商場等功能業態,其相應的主力店、業態比例都有不同的要求,僅僅從形象上打造定位,而不是從業態功能上配合整體定位,也將導致後續運營整體的失利。這方面的案例有長沙萬達廣。 淥淙歡ㄎ晃 何鎦行,但其主力店沃爾瑪和其他商業功能業態遠未滿足購物中心的要求,另外商業規劃也有不少失誤,導致出現“首層經營慘淡,二層人氣旺盛”的奇怪場面。
           
                對于商業項目來說,值得借鑒的就是商業要確定合理的定位,以此確定合理的開發規模,不宜盲目打造“代表性購物中心”、“大型商業中心”。不少發展商短期行為,純粹為了套現,這種項目基本上100%經營失敗。這種失敗的商業項目類型在全國遍地皆是,發展商純粹就是為了套現而銷售,根本不考慮後續運營管理,常州南大街項目就是這樣的“典範”。實際上,很多這樣的項目在招商、銷售方面成績也不佳,其經營管理基本上100%失敗的。
           
           
           
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