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          房地產公司設計管理
           

          撰稿人︰AG真人-譚慶偉

           

                房地產開發中的設計管理從前期土地獲取中對于意向地塊的規劃研究分析,設計過程的管理,到施工中的技術配合和效果控制等,基本上貫穿于整個房地產開發過程的始終。因此房地產開發中的設計管理作為房地產開發中操作管理的重要的組成部分,不能不引起高度重視,甚至決定了一個項目的成敗。在這里,本人結合自身在項目中的咨詢工作經歷,從幾個方面談談房地產開發中的設計管理工作。
           
          一、 什麼是設計管理
                很多人員都會認為設計管理就是“管設計院”或者更有甚者,認為設計管理就是“催圖”,這其實都是對于設計管理的曲解,也是房地產公司在粗放管理形式下形成的觀念。
                我個人認為,設計管理是貫穿于房地產開發始末的,針對設計成果的,兼顧任務管理、資源管理、進度管理、技術管理的系統化的管理工作。下面就圍繞這個定義,來對設計管理工作的內容進行進一步的闡述。
           
          二、 設計管理中的任務管理
                設計管理中的任務管理中,作為房地產公司的設計人員,區別于設計院的設計人員最大的一點就是前者是任務的制定者,而後者是任務的執行者。
                地產公司設計師對設計成果的評判標準應是設計任務要求。設計任務要求並不一定等同于《設計任務書》,因為設計任務要求不僅僅局限于設計任務書,這還包括設計過程中針對設計調整所提出的要求,甚至合同當中的一些要求。那麼要制定合理有效的設計任務要求,是地產公司對設計單位管理的根本。
                設計任務要求這麼重要,我們就不能草率地編寫,我們以概念規劃的設計任務要求為例來說明它的組成及其來源︰
                1. 規劃指標要求(來源于政府給出的該地塊的規劃條件);
                2. 產品配比要求(來源于市場調研及策劃分析、成本測算、前期規劃研究);
                3. 規劃原則(來源于市場調研及策劃分析、前期規劃研究);
                4.規劃成果要求(來源于滿足該階段,業主對于設計成果的了解、下階段設計的餃接以及政府的報批要求);
                5. 設計進度要求(來源于項目的總體設計計劃)。
                由上述組成的來源可以看出,編寫任務要求之前要有很多功課要做,諸如規劃研究;參與到市場調研與策劃直至形成產品定位報告;參與到成本測算,確定限額設計的限值;編制總體設計計劃等等。只有做足了這些工作,才能形成合理有效的設計任務要求。
           
          三、 設計單位資源管理
                設計管理中的資源管理重點就是設計單位管理,在實際的委托中,設計單位按照專業及階段的不同,一般會有如下組成︰
                1. 規劃方案設計單位;
                2. 建築方案設計單位;
                3. 建築施工圖設計單位;
                4. 景觀方案設計單位;
                5. 景觀施工圖設計單位;
                6. 小區管網綜合設計單位;
                7. 室內裝修設計單位等等。

                在設計單位的選擇過程中一般需兼顧以下幾個原則︰
                1.擅長原則︰根據在產品定位中要求項目的建築風格來選擇擅長此類風格設計的設計單位。信息來源可來自于名盤信息。
                2.成本原則︰這里說的是設計費用的成本控制,一般在房地產公司,會根據項目的定位,確定總的設計費用,比如說確定75元/m2,那設計單位委托就要圍繞這個限額進行,可能會此消彼長。而且在同等條件下,肯定是選擇價格低的設計單位。
                3.磨和原則︰盡量選擇以往配合過的設計單位,這樣他們的溝通成本會降低。
                4.技術優先原則︰在委托施工圖設計單位時,經常會遇到這樣的情況,技術好的設計單位配合度差,而服務好的設計單位技術又不行,那怎麼權衡二者呢,配合問題可以通過溝通、協調、管理來促進,而技術問題的改進不是一朝一夕能促進的,而由于技術的偏差,很可能對項目造成無可挽回的損失,因此應以技術作為更重要的選擇條件。

               在確定了設計單位以後,如何對這麼多的設計單位進行管理,個人認為除了通過合同、任務要求之外,更多的工作是在各單位之間的協調、溝通工作,並利用他們自身的技術優勢形成“沖突”,來解決問題。一般來說,一家設計單位只對委托範圍內的環節比較關心,比如單體建築方案設計單位對結構的可實施性和成本可能不會特別關心,至少不如施工圖設計單位關心,那麼就要在相應的節點來引入施工圖設計單位,來與方案單位產生“沖突”,把後期可能遇到技術問題提前解決,這是通過借助設計單位來管理設計單位的一種方式。通過這些節點的穿插,讓每一個設計單位在進行委托範圍工作的同時,也參與了對其他設計單位的技術管理。

          四、 設計進度管理

                設計成果的完成的時間直接影響房地產開發中的報批、施工等下一步環節,因此要對總體的設計進行計劃、進度管理。總體設計計劃的編制應該是在保證各個專業設計時間基礎上,能夠將設計中各階段進行完畢,同時保證下一步設計成果需求部門的時間節點。
                總體設計計劃絕不是各專業設計計劃的簡單疊加,要形成相應的時間穿插,這樣做不僅僅是為了滿足縮減時間的需要,更重要的是,要讓各專業設計形成有機的結合。比如︰在進行概念性規劃設計的匯報這個節點前,要產生建築單體方案單位(甚至是施工圖設計單位),還要產生景觀方案設計單位。在匯報時刻,將這兩家單位引入,形成與規劃設計單位的“沖突”,因為每個設計單位關注點不一樣,比如建築方案設計單位更關注單體本身的形態,而景觀設計單位更關注單體以外的空間,讓他們在听取規劃匯報時刻,都聯系自己的設計部分,更能發現規劃中的問題所在。
                再如︰景觀設計中的方案、初步設計的時間節點一定要與小區管網綜合的方案、專業管線的施工圖的設計節點發生聯系,一定不能做完一個再做下一個。因為在室外可能存在大量的構築物,比如雕塑、院牆等,很可能與某個管線的井發生沖突,實際上相當于兩個設計並行發展,增加會審的環節。
           
          五、 設計技術管理
                在設計管理工作中,是以技術為前提的,在通過流程把過程規範的同時,具體的工作還要靠相關專業的技術的應用。通常的技術管理工作分為以下幾類︰
                1.技術研究︰比如前期的規劃研究,就是要求設計師根據地塊的規劃條件及策劃的相關要求,根據當地的規劃管理規定進行規劃的實際擺位,得出產品形態等初步結論,指導後面的設計單位委托。
                2.任務要求的編寫︰通過設計語言將產品定位表達成為任務書,同時要結合規範、成本等其他的要求。
                3.技術方案對比︰比如結構部分基礎選型的工作、公建建築中中央空調選型工作等,這都是要組織設計單位進行技術分析,在多方案中對比成本、時間等綜合要素來得出方案選型結論。
                4.設計文件的審核︰這是充斥在設計管理工作中的各個角落,方案過程文件的交流、匯報的听取、圖紙的審核等等。
                5.工地施工配合︰設計師應參與到施工重大專項方案的審核中,如深基坑支護、高支模、深基坑土方開挖等,同時應定期到工地巡查,檢查施工成果是否符合原設計要求,同時解決施工過程中出現的圖紙問題。
                總之,設計管理在房地產開發中不僅是必要的,而且是重要的環節。好的設計管理應以流程制度為保障,以過硬的專業技術為基。 詒U習踩 ∩,注重結構與成本優化,關注項目定位、客戶需求,跳出設計談設計,方能起到良好的設計管理效果。
           
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