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          中國房地產行業:2019上半年面對困境
                 三大發展商再擴大市佔率。根據克而瑞(CRIC)的統計,包括碧桂園(2007HK, 買入)、萬科(2202HK, 買入)及恆大(3333HK, 未評級)的中國三大房地產商在2018年的合同銷售金額估計分別為7,287億元(人民幣?下同)、6,069億元及5,511億元,分別較2017年上升32.5%、15.8%及7.4%。此外,中國開發商年銷售達千億元的數量由2017年的16家增至2018年的30家,我們發覺市場整合的情況在2018年加劇,三大開發商的市場份額由2015年的7.7%增至2018年的12.6%,我們相信市場整合在未來將會持續,小型開發商有機會逐漸淡出。
                 2018年的政策放寬效果有限。市場氣氛在2018年9月開始變得悲觀,我們見到個別的地方政府放寬其房屋政策。例如山東的荷澤市在12月18日宣布將限售令取消,但我們相信這些放寬措施與中央政府的意願違背,我們估計在2019上半年不會有大規模放寬,但隨著2019年中國經濟增長放慢,我們預期中國的房屋政策在2019下半年有可能放寬。
                 物業貸款增長放慢及房貸利率有機會在2019年第四季見頂。房地產相關貸款的增長自2017年起開始放慢(主要因房貸的慢增長抵消了發展商貸款的快速增長),不過,行業于截至2018年9月的整體貸款增長(20.4%)仍較同期的系統貸款增長(12.7%)為快;而 且,于2018年第三季,房地產行業貸款佔比達29.5%。因為中國人民銀行寬松貨幣政策、銀行下降風險胃納及宏觀經濟慢下來,平均借貸利率在2018年第三季橫比下跌3個基點至5.94%。當未來物業銷售疲弱,銀行有可能會下降借貸利率以刺激需求,我們估計房貸利率會在2018年第四季下跌。
                 料于2019年下半年反彈。我們預計中國房地產市場整合將在未來六個月持續。
                 然而,中國政府料在2019年下半年開始放寬緊縮措施,以刺激經濟增長。我們預測中國房地產市場合同銷售金額在2018年上升9.7%至14.7萬億元,但于2019年下降12.0%至12.9萬億元。
                 股價缺乏催化劑。我們認為中國房地產股估值偏低,現時估值為4.7倍19E PE 或每股資產淨值折讓54.8%。此外,2019年的股息收益率估計為8.0%。但我們相信中國房地產市場在未來六個月將繼續面臨挑戰,行業短期內未見任何催化劑。
           
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