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          房地產市場“早春”異動︰二手房議價空間減小
                 當房主看到或者听到利好房市消息時,就會有人以多種方式或者意圖抬升房價,但現在整體來說,沒有見到大幅上揚或整體哄抬房價的趨勢,有也只是小範圍。
                 樓市對政策風向向來表現敏感。
                 近段時間以來,包括青島、杭州、渮澤、衡陽等地以微調方式試圖松綁房地產調整政策。再加之“全面降準”基調,樓市心理狀態開始發生變化。據21世紀經濟報道記者調研,不少城市市場已經出現回暖現象。而最直接的表現是房源成交周期縮短、議價空間逐漸變小等。
                 中原地產首席分析師張大偉分析認為︰房地產調控政策最嚴格的時期已經過去。2019年,全國可能出現起碼30城以上房地產調控政策的微調潮。這標志著,本輪樓市調控全面見底。未來多個城市的很多微調寬松政策將密集出現。特別對于二三線城市來說,除了信貸政策,最近其他政策都有可能調整。而部分城市的銀行也有可能會調整執行中的信貸政策。從各地政策內容看,房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主,但之前過于嚴厲,部分城市樓市局部市場出現明顯調整信號,會有政策微調的可能性。只要房價不漲的城市,最近房地產政策都有松動的可能性
                 樓市異動
                 二手房市場是對政策導向最敏感的市場。
                 北京21世紀不動產的一位店東告訴21世紀經濟報道記者,“北京12月和1月這兩個月,二手房市場稍微回暖。我們服務的區域以置換群體為主,老城區西二環、西三環之間,年底出手(購房)的比較多,加上政策松綁比如降準等等會帶來客戶活躍度的增強。”以這位店東所在門店為例,“從整體來說,12月份要比11月份在需求程度上,上戶量增長了20%,我們整個成交數量增長了40%。從議價方面來說,客戶更能接受房主現在目前的這個價位區間,誠心賣的房主他的心理預期,也降低了一些,正好吻合了現在成交的市場價,所以說這都是便于成交的一種表現。”
                 問及是否有賣家在松綁調整消息發布後提高售價,該人士回答說︰“這種情況肯定有,而且是一種常態,因為現在資訊也比較透明化,當房主看到這則消息的時候,或者听到這些利好房市的消息時候,就會有人以多種方式或者意圖抬升房價,但現在整體來說,沒有見到大幅上揚或整體哄抬房價的趨勢,只是小範圍。
                 這位店東具體舉例稱,“房主和買主談判一般有兩個回合,之前看房會降50萬,談判過程當中我可能還會降價二三十萬,但是現在可能業主本身房源降價50萬之後就保持到這兒不動了,不會再降了。”
          不僅是北京,其他地區也受到調控放松預期風聲的影響。
                 21世紀經濟報道記者隨機采訪了兩位中介。他們都肯定地告訴21世紀經濟報道記者,國家降準消息一出,二手房不好議價是真的。一位中介告訴21世紀經濟報道記者,“現在入手是價格低位狀態,因為一降準,會有很多人出來買房。以上海松江區新凱一期/二期的二手房為例,均價現在在33000-34000元/平方米左右,相比去年每套房總價大概降了30萬-50萬左右。今年這邊賣房的業主基本70%都是處于置換的。比如說房東誠心賣這個房子,報價245萬,電梯房邊套兩房,精裝修,但是最多也就能談個(議價)5萬左右,基本上就這樣。不可能再低了。年前的這一批低價房源會被賣空,過了年3-5月份基本不會存在還有低價房源的市。 磕甑-5月份是成交旺季,業主們基本不會怎麼調整價格。”另一位中介也說︰“年後肯定漲價。“
                 廣州富力城的一位二手房銷售告訴21世紀經濟報道記者,確實有房主在國家降準之後上調了售價,“一小部分有,但是這塊來說大部分業主都是置換為主,因此價格還是處于低位。其實房子降不降價主要取決于賣房子的業主急不急用錢,不急的,談價就不好談。但春節之前很難漲價了,一方面一手房沖擊,另一方面可選性多,大部分客戶都在觀望期。”
                 一位長期關注燕郊市場的購房者也告訴21世紀經濟報道記者,近段時間燕郊無論是成交量還是成交價都有回升。議價空間明顯變小。這相當于單價上漲1000元/平方米左右。
                 風聲
                 由于中國樓市已經歷經多輪調控以及多輪漲跌周期。因此,房地產市場受調控預期影響非常大,市場心態在政策影響下波動佔據相當重要比重。
                 上述21世紀不動產店東認為,“首先這與客戶心態的調整有關。以北京為例,更多是以存量房的成交為主,老百姓/購房者已經習慣了這種趨勢,也就是政策調整有一定周期性,基本在半年左右(今年調控時間比較長)。加上老城區以置換客戶群體為主,很多人選擇年底在大多數人觀望的情況下出手。環境因素加上時間節點因素,造成了這段時間有小幅回暖。”
                 易居研究院研究總監嚴躍進認為,當前政策走向的邏輯是清晰的,會分為五步走。第一步,不收緊,即沒有打壓的含義。第二步,處理政策瑕疵,類似搖號、限價、限售等政策。第三步,二套房的認定標準會調整,即針對改善型需求先放開。第四步,限貸政策嘗試放松。但這個會根據各地的房價和交易情況決定。第五步,放松限購,尤其是在社保繳納等方面會嘗試松動。基本上是這個邏輯。市場走勢方面看,預計會呈現前冷後暖態勢。這也差不多是樓市四季的一個輪回概念。         預計到了2019年5月份市場會有一波小高峰。
                 不過,由于僅僅是部分城市試圖松綁調控,而整體上調控仍然趨嚴。因此,市場基本面並沒有發生明顯的變化。麥田房產分析師張葉松告訴21世紀經濟報道記者,“從我們12月的數據看,議價超過5%房價以上成交的房源比例依然在上升。二手房議價比例依然處于高位,而定向降準對市場的實際影響其實很小。”對于明年房市的變化,他告訴21世紀經濟報道記者,“2019年上半年,二手房市場從價格上依然會小幅下滑,主要由于當前的交易條件和信貸政策,所以這種趨勢不會改變。交易量上春節會有傳統性低谷,春節後3、4、5月份相對較高。2019年下半年目前很難判斷,主要受宏觀經濟環境影響,從政策出發點來看是希望二手房市場保持穩定的節奏,價格不要大幅波動,允許適當的小幅波動,交易量也因此不會攀高。但由于此波政策已經維持較長周期,後續存在購房需求釋放壓力,可能會通過對政策進行微調,或者出台長效機制,以保持房地產市場的穩定。”
                 易居房產研究院副院長楊紅旭也認為,單從數據上看並沒有發現最近二手房交易市場回暖的跡象。“12月份,我們跟蹤的全國十個城市,包括一線、二線、三線城市的二手房成交量相比11月環比跌了1%,目前是處于一個偏低水平,也是自2015年以來月度的最低水平(剔除春節月份)。所以從數據看,二手房市場沒有回暖。而像一些降準這樣的消息會刺激一下市場情緒,但是曇花一現,不具有可持續性。”
                 對于2019年樓市的預測,楊紅旭說︰“我看全國主要城市的大面,市場還在繼續降溫,2019年的市場也不會出現明顯的升溫。我們預計全國的二手房市場、新房市場成交面積會出現6%的下跌,相比2018年,成交價格會出現3%左右的上漲。2019年的二手房市。 腿 饕 鞘欣純,成交量會出現更明顯的下跌,大概在10%左右。2019年二手房的價格平均會跌10%左右。”
           
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