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          2019年房地產市。焊呶輝誦穩定可期
                 判斷房地產市場行不行,表面上要看需求,市場行情決定于供求關系。從長期來看,要看有沒有產業支撐,房地產能否持續發展光靠自身顯然不行,必須有實體經濟作為支撐。搞好供給側結構性改革是優化經濟結構,推動經濟提質增效,最終拉動房地產發展的主要抓手。
                 當前,我國部分城市仍然有房價上漲的較大壓力,其中主要是一二線城市,以及部分三四線等經濟結構合理、發展勢頭強勁且環境較好的城市。除了這些城市外,多數城市房地產已經逐漸趨于平衡,甚至有的城市已經出現供大于求。總體來看,2019年在實體經濟不出現較大滑坡的情況下,樓市仍將高位運行,維持相對基本穩定,整體發展前景仍然可期。
                 房地產發展空間仍然巨大
                 如何看待中國樓市的發展前景?首先必須讀懂中國經濟。經濟的核心無非是產品和服務,只有產品和服務增加,並且被需求方所接受,經濟才會增長。由于我國跟產品和服務有關的產能出現了結構性過剩,有些屬于低效乃至無效的產出。這種情況下,即使印再多鈔票,也無濟于事。這就是為什麼要重視供給側結構性改革的原因。過去“三去一降一補”取得了明顯成效,一些低端過剩產能逐步退出,促進經濟轉向高質量發展。但去杠桿有些操之過急,融資成本始終居高不下,好在我們開始發力“一降一補”,即降成本,補短板,非常精準。
                 放眼全球來看,投資對中國經濟增長的拉動貢獻非常之高,以前更是如此,現在消費開始慢慢頂上來。中國投了大量的項目,包括鐵路、公路、機場、房地產項目等等,中國用四十年時間走過了發達國家兩三百年的發展歷程,投資功不可沒。今天整個中國仍像一片繁忙的大工地,一派熱火朝天的景象。如果重視環保,這是好事,投資項目多,就業機會就多,收入也會跟著增長。同時,因為中國單位面積投資強度大,基礎配套設施不斷完善,環境不斷變好,所以土地價值不斷升值,這也是房價上漲的主要內在因素之一。
                 根據國家統計局的數據顯示,改革開放40年來,我國固定資產投資保持快速增長。1981-2017年,全社會投資累計完成490萬億元,年均增長20.2%。以北京為例,改革開放40年來,全市僅基礎設施投資就達到2.5萬億元,年均增長18.4%。這些天量投資都是要收回來的,由于土地價值在不斷升值,地價房價合理上漲也是正常的。問題是不能漲得過猛,前些年就是因為地價房價上漲過猛,所以導致房地產存在一定泡沫。從長期來說,我們還會不斷地投資,地價房價還會上漲,未來房地產發展空間還很大,但短期內必須嚴格控制房價上漲,擠出泡沫。
                 另據國家統計局發布的數據顯示,剛過去不久的2018年11月份,我國房地產開發景氣指數為101.92,比10月份回落0.03點。盡管有所下滑,但景氣指數還是在100基準線以上,說明景氣度尚可。與此同時,房地產開發投資、商品房銷售面積與銷售額均保持增長,不過,有些指標有所下滑。業界預計,2018年全國房產銷售額或突破14萬億元,刷新歷史紀錄。
                 來自恆大研究院的研究報告也顯示,未來房地產市場空間仍然巨大。持續提升的居民收入和城市化水平是房地產市場發展的根本驅動力。住房需求來源于人口增長和遷移、居住條件改善、城市更新。三大需求支撐中期市場空間︰預計自住需求在2018年達到峰值14.5億平方米後回落;2019、2020年分別為14億、13.4億平方米;2021-2030年年均11.9億平方米。其中城鎮常住人口增長、人均住房面積增長和城市更新改造帶來的需求,佔總需求的42.9%、52.7%和4.4%。如果同時考慮政策刺激因素,2019年樓市仍有望穩定發展,保持慣性高位運行。
                 政策適度調整“控價保量”
                這些年房價之所以上漲較快,除了經濟發展,投資拉動外,主要還要歸功于快速城市化,得益于人口的自由流動。倘若沒有人口的自由流動,中國的城市化不可能完成,也不可能取得今天的經濟成就。改革紅利、人口紅利、土地紅利這些因素都推動了房地產快速發展。
                 但現在人口紅利、土地紅利在逐步消失,老齡化加重了社會負擔,希望不斷通過全面深化改革釋放政策紅利,進一步推動經濟持續健康發展。其中,經濟運行成本過高的問題、戶籍制度的問題、民生短板的問題等都是亟待改革加力的領域。
                 眼下收入高的群體在城市基本都有房了,但全國還有2億多流動人口,其中大部分是農民工,沒有在城市買房的主要是這部分人。他們是具有農村、城市雙重身份的居民,在中小城市雖然沒有戶籍門檻,但就業收入都是個問題,所以很多涌入了大城市,這些家庭實際屬于“兩不靠”家庭︰一是農村靠不。  康匠搶鉲蜆ゅ歡淺搶錕坎蛔。 胍  雍苣。破解流動人口的問題,是實現高質量發展繞不過去的一道坎。
                 跳出房地產來看房地產,如今這一市場總體情況雖說還是好的,但是和宏觀經濟一樣,一些趨勢性的苗頭值得關注。如果政策不進行調整,剛開始出現的一些下滑勢頭可能加大。特別是在當前部分主要經濟指標和多個行業領域存在下滑苗頭的情況下,房地產很難繼續保持高速增長。因此,有必要果斷采取多種措施,綜合施策,使投資、消費和出口三駕馬車形成合力,從而拉動經濟穩定持續增長。
                 顯然,進入2019年,我們不能再用4萬億那樣的經濟刺激方式,金融政策也不允許再搞大水漫灌,但是刺激還是需要的,同時也要防止房價在政策刺激下再次大幅上漲,否則風險就更大了。特別是熱點城市,要堅決貫徹落實中央“房住不炒”的精神,一定要管控好房價,可以采取“控價保量”的策略,通過政策微調,加大住房保障力度,支持合理自住購房和改善型需求,放大房地產成交量,起到遏制經濟下滑的作用。
                 我們已經看到,為了進一步支持實體經濟發展,優化流動性結構,降低融資成本,央行已經采取定向降息、下調金融機構存款準備金率等措施,央行淨釋放長期資金約8000億元,預計未來還可能連續降準或非對稱降息,將利好股市樓市。隨著未來一系列改革措施出台和政策調整,經濟發展新動能不斷增強,2019年樓市整體發展前景仍然可期。
           
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